Vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif meublé ? Le choix du statut juridique est une décision stratégique qui impactera directement votre fiscalité et votre rentabilité. Entre le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) et la SCI à l’IS (Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés), les différences sont majeures. Décryptage pour faire le bon choix.
Le LMNP : La simplicité et l’optimisation fiscale immédiate
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel reste le choix privilégié de nombreux investisseurs pour sa facilité de mise en œuvre et ses avantages fiscaux attractifs.
Les avantages du LMNP
L’amortissement du bien : C’est l’atout majeur du LMNP. Vous pouvez amortir le bien immobilier (structure et mobilier) sur 20 à 30 ans, ce qui permet de neutraliser fiscalement une grande partie de vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Deux régimes fiscaux au choix :
- Le régime micro-BIC avec un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus
- Le régime réel simplifié qui permet de déduire toutes vos charges réelles et l’amortissement
La récupération de la TVA : Sur un bien neuf ou en VEFA, vous pouvez récupérer la TVA à 20%, soit une économie substantielle dès le départ.
Les limites à connaître
Le LMNP présente néanmoins quelques contraintes. En cas de revente, la plus-value immobilière est imposée selon le régime des plus-values des particuliers (19% + 17,2% de prélèvements sociaux), avec un abattement progressif jusqu’à l’exonération totale après 30 ans de détention.
De plus, ce statut est individuel : il ne permet pas de mutualiser facilement un investissement avec d’autres associés ni de préparer une transmission optimisée.
La SCI à l’IS : L’outil patrimonial pour investisseurs avertis
La Société Civile Immobilière soumise à l’Impôt sur les Sociétés offre une approche plus structurée, particulièrement adaptée aux investisseurs ayant une vision patrimoniale à long terme.
Les atouts de la SCI à l’IS
La dissociation patrimoine personnel/professionnel : La SCI crée une entité juridique distincte, ce qui protège votre patrimoine personnel et facilite la gestion multi-associés.
L’optimisation de la transmission : Vous pouvez transmettre progressivement des parts sociales à vos enfants en bénéficiant d’abattements fiscaux, tout en conservant le contrôle de la société via les statuts.
La déduction des charges financières : Les intérêts d’emprunt sont intégralement déductibles du résultat imposable de la société, sans plafonnement.
Un taux d’imposition maîtrisé : Le bénéfice de la SCI est imposé à 15% jusqu’à 42 500€, puis 25% au-delà. Si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée (41% ou 45%), la SCI à l’IS peut s’avérer plus avantageuse.
Les contraintes de la SCI à l’IS
La gestion administrative est plus lourde : obligation de tenir une comptabilité complète, de déposer des comptes annuels, et de faire appel à un expert-comptable.
En cas de cession du bien immobilier, la plus-value professionnelle est imposée au taux de 25% (ou 15% selon le montant), sans abattement pour durée de détention. C’est un point de vigilance majeur pour les investisseurs qui envisagent une revente à moyen terme.
Enfin, la distribution des bénéfices sous forme de dividendes est soumise à la flat tax de 30% (ou au barème progressif de l’IR sur option).
Alors, quel statut choisir en 2025 ?
Le choix entre LMNP et SCI à l’IS dépend avant tout de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux.
Optez pour le LMNP si :
- Vous investissez seul ou en couple
- Vous recherchez la simplicité administrative
- Votre objectif est de générer des revenus complémentaires immédiats
- Vous visez une détention longue (15-30 ans) pour bénéficier de l’exonération de plus-value
- Vous souhaitez profiter de l’amortissement pour neutraliser l’impôt sur vos revenus locatifs
Privilégiez la SCI à l’IS si :
- Vous investissez à plusieurs (famille, amis, associés)
- Vous avez une stratégie patrimoniale de transmission
- Vous êtes dans une tranche marginale d’imposition élevée
- Vous envisagez de constituer un portefeuille immobilier conséquent
- Vous souhaitez une structure juridique pérenne et évolutive
Notre conseil chez Opliris
Il n’existe pas de solution universelle. Chez Opliris, nous analysons votre situation globale (revenus, tranche d’imposition, patrimoine existant, objectifs de transmission) avant de vous recommander le statut le plus adapté.
Dans certains cas, une combinaison des deux peut même être pertinente : du LMNP pour vos premiers investissements, puis une SCI à l’IS pour structurer votre développement patrimonial.
L’essentiel est de faire ce choix en amont de votre investissement, car il conditionne toute votre stratégie fiscale et patrimoniale.